第一讲：物业服务费的法律保障一、物业服务费问题1. 民法典对物业费的规定2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析1）以服务瑕疵为由2）以服务收费不合理为由3）以买房未入住为由4）以房屋质量问题为由5）业主和租住人发生争议为由6）以未签订物业服务合同为由7）以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由8）造成业主人身、财产损失为由9）业主能否以楼上漏水为由10）一楼住户没使用过电梯为由11）以物业服务合同期限已届满为由二、催收物业费应当注意的问题1. 证据留痕2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费3. 物业公司收取违约金问题第二讲：详说民法典关于物业的新规一、公共收益问题《民法典》规定1. 公共区域1）利用道路或共有空间增设的停车位2）附着于共有基础设施之上的各类广告3）出租共有空间二、如何扣除必要成本三、如何分配共有部分收益1. 业主大会讨论决定收益的使用2. 不再优先用于补充专项维修资金3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金案例分析：创业城物业因广告收益分配不合理走人案风险提示：民法典出台，强调乙方意识四、停车位问题——车位三种形式民法典规定1. 产权车位2. 共有车位3. 人防车位案例分析：820个车位确权案五、业主转让、出租、设立居住权告知物业服务人问题1. 居住权问题——《民法典》关于居住权的规定2. 居住权的一般属性3. 居住权的八个应用4. 为婚姻而设立居住权的风险与防范1）居住权人同住人员问题 2）居住权人有权居住的房屋范围问题3）居住权期限问题第三讲：物业企业日常管理法律风险与防范一、业主人身和财产保护问题1. 业主财物被盗抢与物业的责任1）业主家中被盗2. 管理区内车辆被盗3. 管理区内财务被抢案例：管理区内车辆被盗，物管公司判赔20万元风险提示：全面履行管理责任二、业主人身损害与物业的责任1. 业主在小区内被人欧打2. 女业主被偷偷潜入家中的犯罪分子强奸杀害3. 业主夜间掉入窨井案例：保安不作为，物业要承担相应的赔偿责任风险提示：封闭性管理、安全保障义务三、房屋装修等影响居住质量问题1. 住宅改商业用房2. 业主装修破坏承重墙3. 装修时间管理4. 半夜狗吠案例：承重墙被拆，导致楼体裂纹、邻居逃离……谁之过，谁之责？风险提示：物业的提示、通知和管理义务四、物业维修问题1. 维修不及时责任承担2. 自有部分维修3. 共用设施维修案例：因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任风险提示：规范化管理的重要性五、保安致人损害的物业纠纷1. 保安阻挡司法机关执法风险2. 保安与业主斗殴责任承担案例：长沙绿园小区物业保安阻挡法官，被罚30万元案风险提示：司法机关有罚款权六、小区共用设施伤人赔偿纠纷1. 基本类型1）设施设备的安全保障责任2）管理服务的安全保障责任3）预防和制止第三人侵权的安全保障责任2. 防范措施1）两协助两及时2）大型社区活动3）一般状态与特殊状态七、坠落物、高空抛物致人损害的法律风险1. 业主自有部位的搁置物、悬挂物告知义务2. 共有部位搁置物、悬挂物告知义务3. 民法典新规：高空抛物，物业要承担责任案例：“连坐制度”之殇风险提示：监控完善势在必行八、物业服务中的消防管理法律责任——消防设施维护和监测九、在物业管理中未尽到注意告知警示义务案例列举1. 玻璃门无警示标志2. 客用电梯与载货电梯的使用功能警示3. 步行楼道阻碍受伤责任承担问题第四讲：物业企业的未来思考一、物业企业的解聘问题民法典规定物业企业解聘的两种情形1. 到期解聘2. 未到期解聘案例：解聘物业是一把双刃剑，砸掉的是物业人的饭碗风险提示：法律规定清晰，需要服务观念转变二、物业企业应备18个预案1. 消防应急处理预案2. 抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理预案3. 对自然灾害事故的应急处理预案4. 对业主（住户或顾客）挂失财物/失窃处理预案5. 对业主（住户或顾客）遗失物品招领的处理预案6. 对突然死亡事件的应急处理预案7. 对自杀或企图自杀事件的应急处理预案8. 对精神病、闹事人员的防范预案9. 对打架斗殴、流氓滋扰的防范及处理预案10. 对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案11. 对暴力事件的紧急处理预案12. 对传染病及疫情的防控预案13. 对突发性水管破裂和停水事件的处理预案14. 对发生交通意外事故的处理预案15. 对大范围停电的处理方法16. 对发现有人触电的处理预案17. 对液化石油气等可燃气体泄漏的处理预案18. 关于应急预案所涉及事件处理的特别