第一讲：热点事件背后的经济规律一、金融周期的变化：去杠杆案例：去杠杆案例：P2P爆仓案例：私募基金跑路，朱一栋事件案例：范冰冰罚款8亿案例：长租公寓危机二、房地产见顶的信号案例：恒大转型案例：万科战略收缩案例：厦门万科5折售楼案例：碧桂园砸楼事件案例：碧桂园战略转型案例：万达战略转型三、欧美的复苏与见顶数据分析1. 美国三大股指近5年走势2. 美国VIX恐慌指数3. 美元指数4. 美国长期失业率5. 美国GDP增长率6. 美国利率7. 美国制造业PMI8. 2014-2019美国收益率曲线9. 2005-2009美国收益率曲线（案例随时更新）第二讲：当前中国房地产有泡沫吗？一、全球历次房地产泡沫的启示1. 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫讨论：佛罗里达地产泡沫与当前房地产的异同2. 日本1986—1991年房地产泡沫讨论：日本地产泡沫与当前房地产的异同3. 中国1992—1993年海南房地产泡沫讨论：海南地产泡沫与当前房地产的异同4. 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴讨论：如果你是马来西亚领导人，你会怎样应对当时的风暴？5. 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机讨论：美国房地产泡沫与中国房地产的异同6. 历次房地产泡沫的启示二、中国房地产泡沫风险评估1. 一二线城市过去20年为什么只涨不跌？讨论：中国房地产过去上涨的逻辑是什么？2. 房价绝对值3. 房价收入比4. 库存5. 租金回报率案例及讨论：2019年北上广深的房租回报案例及讨论：2019年二三线城市租金回报率数据呈现6. 空置率7. 投资杠杆8. 开发商杠杆三、当前中国房地产泡沫与1986-1991年日本房地产泡沫比较1. 相同点（5点）2. 不同点（4点）结论：中国可能会避免重蹈日本覆辙四、当前中国房地产泡沫与2015年中国股市泡沫比较第三讲：中国房地产周期怎么判断？一、房地产周期的模型1. 一个完整的房地产周期讨论：房地产的周期由什么决定2. 短期看金融、中期看土地、长期看人口二、金融如何影响短期房地产走势1. 2008年美国房地产泡沫案例2. 上世纪90年代日本房地产泡沫案例3. 上世纪90年代中国海南房地产泡沫案例4. 当前中国利率分析结论：短期内货币开始宽松，但房地产不会出现暴涨的赚钱现象三、土地供给如何影响中期房地产走势1. 1985-1991年日本土地供给2. 1985-1994及2004-2011香港土地供给3. 中国近10年一线城市土地供给与房价增速4. 2018年中国一线城市土地供给情况分析结论：一线城市土地供给增长和人口增长持续错配四、人口如何影响长期房地产走势1. 美国不同年龄阶段购房需求曲线2. 日本置业人群和住房开工量曲线图3. 日本人口出生数量和住房开工量曲线图4. 美国置业人群和住房开工量曲线图5. 美国人口出生数量和住房开工量曲线图6. 美日韩家庭规模下降图结论：中国人口2014年出现拐点，预示着房地产的拐点也将到来7. 经济增长与房地产价格曲线图结论：未来房地产增长速度将持续低迷8. 美国城镇化发展曲线图9. 日本城镇化发展曲线图结论：中国城镇化还有20%空间五、周期模型在中国的应用1. 中国城镇化发展图2. 中国经济增长发展图3. 中国置业人群和新开工面积图4. 中国人口出生数量和新开工面积5. 中国家庭规模小型化趋势结论：中国房地产处周期性高位，拐点开始出现第四讲：中国房地产市场未来会怎么走？一、房地产投资增长模型二、国外的经验1. 1950-2015美国分布规模都市区人口占全国比重图讨论：美国的人口迁移的规律是什么？2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增长图3. 日本三大都市圈净迁入人口图讨论：为什么日本会出现人口大迁移？4. 根据日美经验的三个阶段的推论讨论：未来中国的房地产结构会怎样推演？三、中国的趋势判断1. 长期看人口：人口迁徙趋势：大都市圈化案例：过去30年人口迁徙路径与房价增长的对比2. 中期看土地：人口城镇化与土地城镇化背离案例：农村的“空城计”，与都市的蜗居族3. 短期看金融：近期中国金融政策的变化案例：90年代的1万块，现在值多少钱？四、三个结论1. 中国住宅开工从高速增长转入平稳或下降2. 房地产市场从数量扩张，转入质量提升阶段3. 总量放缓、区域分化，人群继续涌入大都市圈第五讲：中国房地产政策调控——跟随政府的旗帜才能赚钱1. 1998-2001：房改启动市场2. 2002-2004：抑制房地产市场3. 2005-2007：稳定住房价格4. 2008-2009：刺激住房消费5. 2010-2013：遏制房价上涨6. 2014-2016：稳增长和去库存，再次刺激7. 2016-现在：一城一策、稳定房价8. 历次房地产调控的规律9. 增速换挡与新的6%的增长讨论：中国什么时候可能超越美国？