第一讲、货币财政双驱动下的房地产行业发展环境分析一、 疫情后的积极经济对冲政策是房企发展的红利1.雪上加霜、共克时艰-中国经济整体发展走势2.货币财政、双轮驱动-新基建与地方债担当主力3.一体化发展、核心城市群打造-中国发展四梁八柱4.央行降准、流动性释放-中小微企业的好日子来了1.扑朔迷离、纵横交错-朝鲜半岛的合纵连横二、 货币流动性充分释放堪比20091.美联储的无限QE必然导致全球各国的量化宽松2.全球的货币宽松与泛滥导致本国资产价格走低3.全球范围内的保值与增值资产缩水4.我国的特别国债与地方政府专项债导致货币流动性泛滥三、 美联储负利率时代对于我国房地产行业的影响1.美联储负利率将带动全球各国的低利率政策2.美联储负利率将促使各国货币流动性泛滥3.美联储负利率将导致货币贬值4.美联储负利率将导致美金计价资产增值5. 美联储负利率将对我国货币政策产生巨大压力四、 负利率时代我国货币政策与资产走势1.新基建”与地方政府专项债券导致央行继续扩大M2体量2.房住不炒导致地产类资产增值预期减弱3.股市、房产、现金资产收益持续走低4.为提振经济-LPR利率将继续下调五、 低利率时代对于房地产和投资的影响1.日本负利率时代与日本资产泡沫产生的历程回顾a)美日贸易战后的日元资产疯狂增值b)日元增值后的日本脱实向虚c)脱实向虚后的日本负利率刺激政策d)日本贬值后的资产泡沫破裂六、 没有出口就没有经济增长-四十年中国经济发展四代模式与房地产5.黑猫白猫、发展硬道1978年-2000年6.入主世贸、融入全球2000年-2008年-7.黄金时代、百花齐放2008年-2014年- 8.腾龙花鸟、凤凰涅槃2014年-2020年a)基建要稳-PPP与地方债b)利率要稳-LPR、降准c)汇率要稳-管住资本项d)股市要稳-审核到注册e)房产要稳-房住不炒、因城施策七、 稳字当头- “六稳”“六保”下的2020年中国经济形势与房地产1.稳就业-握牢红线2.稳金融-守住底线a)控制货币政策中性稳健b)去杠杆c)稳外汇d)稳股市e)防止资产泡沫形成3.稳外贸-开拓外线4.稳外资-增加内线5.稳投资-打开多线6.稳预期-控制上线7.中美贸易战缓和a)全球贸易分工体系下不平衡发展模式b)产业升级背景下的修昔底德陷阱c)中国制造2025、市场换技术、央企国企非市场化、农产品及资本项开发8.2020年我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析1.宏观经济政策-科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡2.货币政策-流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微3.财政政策-提质增效积极的财政政策、压支出、保民生4.区域经济-都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳5.资本市场-创业板、新三板6.汇率政策-人民币走势区域分析7.金融风险防范-稳健适度8.房地产-城市更新与旧改、都市圈房地产崛起9.国企改革-三年行动方案10.投资政策-加大外资引进11.产业政策-设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级八、 青蝙蝠、黑天鹅、灰犀牛- 2020中国经济发展的手段与挑战2.投资-政府投资四万亿的总结与美金加息缩表 3.消费-高房价背后的消费降级4.出口-中美贸易战将产业转移进行时终结5.低端产业转移到东南亚6.中国产业升级任重道远7.经济增速放缓、产业衰退8.高杠杆作用下的企业无力崛起9.系统性风险依旧存在10.货币贬值预期加大11.过剩产能无法消化12.老龄化速度加快13.政府负债继续加大九、 不忘初心，牢记使命-邓公改开42年与全球贸易分工及一带一路战略1.富起来-我与全球做生意-产业转移2.强起来-全球与我做生意-产业集聚3.冲出重围-中国一带一路战略4.走向辉煌-全球产能输出与中国经济新一轮崛起第二讲、土地与发展的博弈-2020年中国房地产一、 2020年是房地产企业投资拓展的最佳年份1.3.75万亿地方债+1万亿财政赤字昭示土地价格攀升2.房住不炒总基调定位2020年全国房地产价格3.政策压制投资、市场机制反作用明显4.土地财政仍旧是中国经济发展的备用金5.新周期下的房地产与房价a)房价涨幅趋稳b)不存在泡沫c)库存去化有效d)存量住房尚未过剩6.2020年“稳房价”与因城施策是基调1)都市圈城市圈是2020年投资拓展关键区域2)发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境3)区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强4)2020年销售面积增速预计首次负增长5)房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”二、 新牛郎与织女的故事-2020年的中国房地产1.政府 - 喜欢却不能爱2.开发商-求之却总不得3.银行- 想给又不敢给4.施工- 想做却没得做三、 剪不断、理还乱-中国房地产与中国经济1.中国经济发展的离不开中国房地产2.房地产全产业链对中国产业格局的影响3.房地产开发的土地价格逐年升高的因素4.房地产绑架大量的社会公共资源5.房地产对于金融行业的影响6.房地产对于地方政府税收的影响四、 从增量到存量、从投资到运营-中国房地产新红利1.中国房地产总供给与总需求分析2.城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇3.存量市场房地产企业变身运营商与投资商4.Reits与ABS对于房地产的影响5.中国人的财富65%都是房产五、 中国房地产新政策与新机遇1.总的房地产存量里60%的老旧小区2.城市分化-新一线二线崛起3.城市更新-美好生活的向往1)M0和C65地块的机遇2)商办改长租公寓3)工业改长租的4.农村集体经营性用地直接上市1)产城业务2)长租公寓3)养老地产4)新型商业5.房地产投资信托基金与ABS六、 2020年中央政府积极的财政政策对于房地产影响1.都市圈和城市群a)1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示b)城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边2.粤港澳大湾区a)9+2格局代表了中国未来经济增长极3.长三角一体化4.京津冀一体化七、 当下情况下，房地产投资价值判断方法及房地产融资1.房地产未来的三商合一趋势2.房地产投资增值四个判断方法a)产业有动力b)人口持续增长c)基础设施和公共服务d)土地供应稀缺3.新形势下房地产行业发展融资新模式a)房地产直接融资b)房地产间接融资c)股权融资d)债权融资e)私募融资f)公墓融资