第一讲：中国整体投资环境与园区开发投资一、没有出口就没有经济增长-四十年中国经济发展四代模式与园区开发1. 1978年-2000年：黑猫白猫、发展硬道2. 2000年-2008年：入主世贸、融入全球3. 2008年-2014年：黄金时代、百花齐放4. 2014年-2020年：腾龙花鸟、凤凰涅槃二、我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析与园区开发1. 宏观经济政策：科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡2. 货币政策：流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微3. 财政政策：提质增效积极的财政政策、压支出、保民生4. 区域经济：都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳5. 资本市场：创业板、新三板6. 汇率政策：人民币走势区域分析7. 金融风险防范：稳健适度8. 房地产：城市更新与旧改、都市圈房地产崛起9. 国企改革：三年行动方案10. 投资政策：加大外资引进11. 产业政策：设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级三、园区开发基本要素与参与主体解析1. 地方政府诉求2. 开发运营企业诉求3. 招商引资客户诉求四、最科学与完整的园区开发过程及各过程环节在整体开发中的作用1. 园区开发原理：新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级2. 园区开发战略：产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）3. 园区选址模型：5有模型4. 园区产业规划：优势产业、前瞻性产业及招商产业方向5. 园区产业定位：产业门类一级二级名录6. 园区用地规划：用地规划、产业规划、产品规划三结合7. 园区经济分析：产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资8. 园区投入产出：总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率9. 园区产品设计：产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式10. 园区交易结构：勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式11. 园区协议设计：股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径第二讲：园区开发增值体系与盈利模式分析一、园区土地分类与不同的操作方法1. 国有土地操作2. 集体土地操作二、园区开发利润节点与增值过程1. 从零到万的中国土地2. 一块土地的增值过程及五大利润点三、园区开发七大业务与赢利点解析1. 物业经营-园区运营的大数据接入点2. 园区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基4. 产业类投资-好的园区汇报最为丰厚的模块5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝四、如何结合一块土地的五大利润点构建最佳盈利战略1. 市场研究2. 投资决策3. 土地获取4. 市场定位5. 产品策划6. 规划设计7. 招标采购8. 施工组织9. 综合控制10. 招商策划11. 经营管理12. 物业管理五、园区开发这件事的优势1. 上下游资源嫁接，节约成本2. 加厚综合利润3. 配套成熟，优化二级物业开发环境4. 开发企业控制能力强，保障二级开发用地权5. 一级开发补贴二级开发6. 牢固政府关系，给政府解决难题7. 二级反哺一级开发第三讲：园区开发的模式分类及应用选择一、园区投资主体选择1. 政府投资-《政府投资条例》2. 社会资本投资-《企业投资条例》二、园区开发政策法规体系1. 政府管理知识体系：政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料2. 项目开发知识体系：开发策略与整体规划、产业规划、战略规划3. 项目运营知识体系：招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务4. 项目投融资知识体系：与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划5. 项目交易结构设计：规避现行体制障碍的结构设计三、园区开发模式1. 勾地模式2. PPP模式3. ABO模式4. 委托模式5. 一二级联动模式四、园区开发资料清单与项目可研编制1. 项目选址确定2. 项目开发地块分析3. 项目产业规划与定位4. 项目产业布局5. 项目土地规划分析6. 项目基本参数假设7. 项目财务测算第四讲：园区开发投融资模式设计及融资计划设计一、园区项目投资配比及达成分析1. 全生命周期财务测算2. 交易结构设计3. 项目融资操作流程4. 项目股债比例调和设计5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟6. 动静态与动态财务指标评价体系构建7. 无追索和有限追索的融资特性达成二、园区项目融资设计1. 初步融资计划-未来收益、投资估算、融资方案、财务效益、不确定性、风险2. 融资计划实施3. 融资风险管理三、园区全生命周期融资渠道与融资达成条件设计1. 商业银行2. 信托3. 基金4. 债券保险资管计划5. 资产证券化6. 园区各融资渠道审核要点及成本、应用阶段四、新型融资创新房地产信托投资基金REITs、ABS的助力1. 资产证券化结构2. REITs模式第五讲：园区招商引资方法与途径一、解决所有招商引资难题的四个基本规律1. 产业转移——改革开放四十几年经济发展的核心2. 产业集聚-中国村镇产业形成的机理3. 产业关联-配套招商和龙头招商的原因4. 产业升级-我们现在以及未来十年要做的事情二、投资企业投资的唯二出发点和企业选址体系全解析1. 市场2. 成本三、招商引资三级业务与七大赢利点解析1. 招商引资三级业务解析2. 一级招商引资业务核心打造3. 二级招商引资业务核心打造4. 三级招商引资业务核心打造5. 招商引资七大赢利点四、招商引资项目信息获取6大模式与18种招商引资方法1. 自己开发2. 招商渠道3. 招商中介等五、招商引资项目招商17种常用模式1. 小分队招商2. 网上招商3. 银行对公招商4. 会展招商等六、招商引资九大关键流程1. 招商策划2. 形象设计3. 信息开发4. 招商模式5. 招商洽谈6. 招商跟进7. 招商培训8. 掌握投资商的心理9. 掌握销售及相关服务流程七、国内知名招商企业核心模式解读1. 中国最大的园区招商企业-华夏幸福高新技术企业招商方法与路径2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产招商方法与模式3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企第六讲：园区典型开发案例解析1. 业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王：华夏幸福基业全方位解读1）华夏幸福基业发展历程2）华夏幸福基业的委托运营模式及架构设计3）华夏幸福的合法锁地与开发瑕疵4）华夏幸福基业融资方法大全与融资创新5）华夏幸福开发核心竞争力总结2. 专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析3. 牌子最硬、历史最长、项目最好、央企担当-招商蛇口4. 成于浦东、专注产业、基金引领、产业领先-上海张江高科