第一讲：货币财政双驱动下的房地产行业发展环境分析一、内部环境看经济——为了应对疫情对经济的影响所提出的对冲政策1. 雪上加霜、共克时艰-中国经济整体发展走势1）一季度GDP增速全线放缓3）各行业受损严重3）保就业促民生成聚焦点2. 货币财政、双轮驱动-新基建与地方债担当主力1）货币发放力度持续加大2）政府新一轮投资重启3. 一体化发展、核心城市群打造-中国发展四梁八柱1）京津冀一体化2）长三角一体化3）粤港澳大湾区4）长江经济带5）成渝经济圈4. 央行降准、流动性释放-中小微企业的好日子来了1）大中型银行贷款主要流向中小微2）持续加大减税降费力度3）延长公积金与税费缴纳时间二、外部环境看经济——美联储的无限QE与2万亿财政刺激政策1. 美联储的无限QE必然导致全球各国的量化宽松1）美联储宽松引发全球货币巨幅波动2）美联储负利率时代即将到来3）印美金应对疫情已成为当下主要政策2. 全球的货币宽松与泛滥导致本国资产价格走低1）资产缩水2）货币汇率贬值3）全球货币泛滥时代3. 全球范围内的保值与增值资产缩水1）美金指数持续走高2）黄金价格看涨4. 我国的特别国债与地方政府专项债导致货币流动性泛滥1）央行资产负债变变化的十年2）外汇占款持续缩减3）人民币贬值压力加大4）特别国债与金融业资本金三、货币政策看经济——美联储负利率时代对于全球经济的影响1. 美联储负利率将带动全球各国的低利率政策1）日本的负利率时代资产、货币、出口回顾2）广场协定是公平协议2. 美联储负利率将促使各国货币流动性泛滥3. 美联储负利率将导致货币贬值4. 美联储负利率将导致美金计价资产增值5. 美联储负利率将对我国货币政策产生巨大压力四、财政政策看经济——我国货币政策与财政政策定位1. 地方债加码3.75万亿1）地方债余额23万亿2）投放力度空前3）未来不设限额2. 财政赤字1万亿3. 预算内投资资金6000亿1）中央直接投资应对疫情2）各地投资持续加码4. “新基建”与地方政府专项债券导致央行继续扩大M2体量5. 房住不炒导致地产类资产增值预期减弱1）放松人口落户限制2）土地上涨预期加大6. 股市、房产、现金资产收益持续走低1）资产收益走低是常态2）股市回顾实体经济晴雨表6. 为提振经济-LPR利率将继续下调五、实体经济看发展——四十年中国经济发展四代模式1. 黑猫白猫、发展硬道1978年-2000年1）引进外资、打造产业2. 入主世贸、融入全球2000年-2008年1）融入全球、本土崛起3. 黄金时代、百花齐放2008年-2014年1）实体与出口、房产与服务快速发展 4. 腾龙花鸟、凤凰涅槃2014年-2020年1）产业转型、科技创新2）基建要稳——PPP与地方债3）利率要稳——LPR、降准4）汇率要稳——管住资本项5）股市要稳——审核到注册6）房产要稳——房住不炒、因城施策六、经济发展看地产——稳字当头- “六稳”与“六保”下的中国经济形势1. 稳就业——握牢红线1）扩大研究生招生规模2）鼓励自主创业3）加大实体扶持力度2. 稳金融——守住底线1）控制货币政策中性稳健2）去杠杆3）稳外汇4）稳股市5）防止资产泡沫形成3. 稳外贸——开拓外线1）一带一路建设持续加码并引入人民币投资2）自贸区建设范围更广4. 稳外资——增加内线1）优惠政策更优惠2）引进力度更强大5. 稳投资——打开多线1）政府投资给资金2）企业投资给政策6. 稳预期-控制上线1）不设GDP目标是为了更好的发展7. 中美的矛盾1）全球贸易分工体系下不平衡发展模式2）产业升级背景下的修昔底德陷阱3）中国制造2025、市场换技术、央企国企非市场化、农产品及资本项开发8. 经济关于我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析1）宏观经济政策：科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡2）货币政策：流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微3）财政政策：提质增效积极的财政政策、压支出、保民生4）区域经济：都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳5）资本市场：创业板、新三板6）汇率政策：人民币走势区域分析7）金融风险防范：稳健适度8）房地产：城市更新与旧改、都市圈房地产崛起9）国企改革：三年行动方案10）投资政策：加大外资引进11）产业政策：设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级七、投资出口看经济——经济对于投资、出口、消费表述的深意1. 投资-政府投资四万亿的总结与美金加息缩表2. 消费-高房价背后的消费降级3. 出口-中美贸易战将产业转移进行时终结4. 低端产业转移到东南亚5. 中国产业升级任重道远6. 经济增速放缓、产业衰退7. 高杠杆作用下的企业无力崛起8. 系统性风险依旧存在9. 货币贬值预期加大10. 过剩产能无法消化11. 老龄化速度加快12. 政府负债继续加大八、全球贸易看经济——邓公改开42年与全球贸易分工及一带一路战略1. 富起来-我与全球做生意-产业转移2. 强起来-全球与我做生意-产业集聚3. 冲出重围-中国一带一路战略4. 走向辉煌-全球产能输出与中国经济新一轮崛起九、区域发展看经济——都市圈和城市群成为经济关注的焦点与热点1. 经济看香港问题2. 经济看台海局势3. 都市圈和城市群1）1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示2）城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边4. 粤港澳大湾区1）9+2格局代表了中国未来经济增长极5. 长三角一体化6. 京津冀一体化十、金融市场看经济——扶持小微、流向实体、房住不炒、加大宽松1. LPR利率将会继续下调2. 货币继续加大增量投放3. 货币的杠杆效应接近极限4. 通胀与通缩并存5. 促进内需与消费6. 加大贷款投放力度7. 土地增值潜力凸显8. 房企拿地关键之年第二讲：土地与发展的博弈-2020年中国房地产一、2020年是房地产企业投资拓展的最佳年份1. 3.75万亿地方债+1万亿财政赤字昭示土地价格攀升2. 房住不炒总基调定位2020年全国房地产价格3. 政策压制投资、市场机制反作用明显1）乡村振兴主题地产2）精准扶贫主题地产3）民生就业主题地产4. 土地财政仍旧是中国经济发展的备用金1）土地价格上涨预期看好2）房价上涨是时间问题5. 新周期下的房地产与房价1）房价涨幅趋稳2）不存在泡沫3）库存去化有效4）存量住房尚未过剩6. 2020年“稳房价”与因城施策是基调1）都市圈城市圈是2020年投资拓展关键区域2）发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境3）区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强4）2020年销售面积增速预计首次负增长5）房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”二、新牛郎与织女的故事——2020年的中国房地产1. 政府：喜欢却不能爱2. 开发商：求之却总不得3. 银行：想给又不敢给4. 施工：想做却没得做三、剪不断、理还乱——中国房地产与中国经济1. 中国经济发展的离不开中国房地产2. 房地产全产业链对中国产业格局的影响3. 房地产开发的土地价格逐年升高的因素4. 房地产绑架大量的社会公共资源5. 房地产对于金融行业的影响6. 房地产对于地方政府税收的影响四、从增量到存量、从投资到运营——中国房地产新红利1. 中国房地产总供给与总需求分析2. 城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇3. 存量市场房地产企业变身运营商与投资商4. Reits与ABS对于房地产的影响5. 中国人的财富65%都是房产五、中国房地产新政策与新机遇1. 总的房地产存量里60%的老旧小区2. 城市分化-新一线二线崛起3. 城市更新-美好生活的向往1）M0和C65地块的机遇2）商办改长租公寓3）工业改长租的4. 农村集体经营性用地直接上市1）产城业务2）长租公寓3）养老地产4）新型商业5. 房地产投资信托基金与ABS六、2020年中央政府积极的财政政策对于房地产影响1. 都市圈和城市群1）1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示2）城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边2. 粤港澳大湾区1）9+2格局代表了中国未来经济增长极3. 长三角一体化4. 京津冀一体化七、当下情况下，房地产投资价值判断方法及房地产融资1. 房地产未来的三商合一趋势2. 房地产投资增值四个判断方法1）产业有动力2）人口持续增长3）基础设施和公共服务4）土地供应稀缺3. 新形势下房地产行业发展融资新模式1）房地产直接融资2）房地产间接融资3）股权融资4）债权融资5）私募融资6）公墓融资